地理位置与交通：莱安中心位于西安市雁塔区，处于城市核心区域，周边交通便利，临近地铁线路和多条城市主干道，便于员工通勤和客户来访。这一优势会增加其对企业的吸引力，有助于提高入住率，降低空置率。

配套设施：周边商业、餐饮、娱乐等配套设施完善，能为办公人员提供便利的生活服务，提升办公体验，进而吸引更多企业入驻，对提高入住率有积极作用。

周边写字楼竞争：周边可能存在多个写字楼项目，这些竞争对手会分流一部分客户资源。如果莱安中心在租金价格、物业服务、办公环境等方面不具有竞争力，就可能导致企业选择其他写字楼，从而使莱安中心的空置率上升，入住率下降。

行业需求变化：不同行业对写字楼的需求受经济形势、政策等因素影响。如果当前市场上主要的办公需求行业发展不景气，或者对办公空间的需求发生变化，如更多企业选择灵活办公、远程办公等方式，也会影响莱安中心的入住率和空置率。